Podemos definir la tasación inmobiliaria como aquella valoración de inmuebles que se hace con una finalidad legal o económica. Un ejemplo es la tasación hipotecaria, mediante la cual, se fija el valor de un bien inmobiliario con vistas a solicitar un préstamo sobre él.
También se realizan con otros fines, como el de distribuir una propiedad dejada en herencia o el de repartir un piso cuando se produce una separación matrimonial.
¿Quién puede hacer una tasación inmobiliaria?
La tasación inmobiliaria debe ser hecha por un profesional experto en la materia. Si se trata de una vivienda o un bajo comercial, será un arquitecto, mientras que, si hablamos de una nave industrial, el encargado será un ingeniero del ramo.
Asimismo, para que la valoración tenga rango oficial, debe ser revisada por una sociedad de tasación (generalmente el técnico tasador pertenece a ella).
Este tipo de empresas son entidades homologadas por el Banco de España, el cual les impone una serie de requisitos para ejercer como tales.
En caso de que las tasaciones inmobiliarias no vayan acompañadas por el sello de una de estas empresas, tendrán solamente validez estimativa, pero no valor oficial.
De la misma forma, también podemos valernos de un programa de tasación inmobiliaria de los muchos que existen en el mercado, pero nunca tendrá validez oficial.
Por tanto, las tasaciones inmobiliarias realizadas por profesionales expertos en la materia y que estén homologadas por el Banco de España tiene validez jurídica. Queremos decir con ello que, en caso de que nos veamos inmersos en un pleito sobre la propiedad, su valor será siempre el que conste en la tasación.
¿Cuál es el precio de las tasaciones inmobiliarias?
No se puede establecer un precio de tasaciones inmobiliarias fijo, ya que no está regulado por ley. El Banco de España fija unos criterios generales, pero cada sociedad de tasación adopta libremente unas tarifas dependiendo de sus gastos como empresa.
Además, el precio dependerá también de la ubicación de la vivienda a tasar y del trabajo adicional que le pueda acarrear al tasador, como la recopilación de información de planos, documentos…
¿En qué se fija el tasador para hacer su valoración?
A la hora de realizar tasaciones inmobiliarias, los profesionales se fijan en una serie de parámetros relacionados con las propiedades y que afectan tanto a sus características propias como al lugar en el que se encuentran.
En cuanto a los primeros, el tasador tendrá en cuenta los metros cuadrados de la vivienda, su distribución e incluso la luz que entra en ella. Los pisos bien distribuidos y con mayor cantidad de iluminación natural tienen más valor. También observará el estado general del edificio, si tiene ascensor y si se han cambiado elementos como las ventanas.
Respecto al sitio donde esté la propiedad, el profesional observará si se encuentra en una buena zona, por ejemplo, un barrio residencial medio-alto donde hay buenos servicios. Incluso realizará un sondeo sobre otras propiedades del área que se hallen en venta para conocer sus precios.
Aspectos legales
En función de todos estos rasgos, el tasador completa su informe, en el que figurarán, además, las referencias legales del inmueble.
En este sentido, tendrá que comprobar también el plan urbanístico de la ciudad donde se encuentre para asegurarse de que no está sujeto a restricciones o circunstancias especiales que afectarían a su valor. Por ejemplo, que no está catalogado como edificio histórico o que no se encuentra en una zona destinada a ser expropiada.
También debe revisar la información registral del inmueble para comprobar que no se trata de una propiedad sujeta a protección pública y, en consecuencia, con un valor limitado para su venta.
Una vez revisados todos estos aspectos, el profesional rubrica su informe y lo pasa a quien corresponda, ya seamos nosotros como cliente particular, una sociedad de tasación o una entidad bancaria.
Las tasaciones inmobiliarias y los préstamos con garantía hipotecaria
Una gran mayoría de tasaciones inmobiliarias se hacen como paso indispensable para la solicitud de préstamos con garantía hipotecaria.
¿Cuánto tiempo tiene validez una tasación hipotecaria?
Las tasaciones hipotecarias tienen una caducidad. Esta viene regulada en la Orden ECO 805/2003 y se estipula en seis meses.
Asimismo, desde la visita al inmueble por el tasador hasta que este presente su informe no pueden pasar más de dos meses.
No obstante, la citada orden rige para las valoraciones hipotecarias, las realizadas con otro fin no tienen fecha de caducidad.
La tasación en préstamos hipotecarios privados
Si hablamos de préstamos hipotecarios privados, normalmente y en lo que respecta a las tasaciones inmobiliarias, rigen los mismos principios que cuando se trata de un préstamo concedido por una entidad bancaria.
En conclusión, las tasaciones inmobiliarias son el instrumento legal mediante el que podemos certificar el valor de una propiedad.
También se trata de un requisito a la hora de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Y es que del valor de la tasación dependerá la financiación que podamos alcanzar con un préstamo de garantía hipotecaria.
